Riforma del condominio 2026
Con la crescente complessità di gestione degli stabili, si è tornati a ripensare ad una modifica della legislazione inerente i condomini, con la proposta di legge A.C. 2692, dopo circa 13 anni dall’ultima riforma.
L’obiettivo di questo atto è dunque quello di “professionalizzare” sempre di più la figura dell’amministratore di condominio in qualità di garante di patrimoni rilevanti e di interessi collettivi, attraverso requisiti chiari e definiti.
Inoltre, con questa nuova riforma del condominio, si mira anche a rafforzare la trasparenza e ridurre le possibili aree di conflitto tramite una più netta separazione tra funzioni gestionali e funzioni di controllo.
Per i professionisti del settore la sfida sarà quella di riuscire ad adeguarsi quanto prima ai nuovi standard richiesti dalla riforma.
La figura dell’amministratore nella nuova riforma del condominio
Il primo punto di questo cambiamento, riguarda in primis proprio l’amministratore di condominio.
Quest’ultimo infatti per poter esercitare dovrà essere in possesso di una laurea (almeno triennale) in materie economiche, giuridiche o tecnico-scientifiche.
Una deroga viene però concessa a chi è già iscritto a ordini o collegi professionali (come i geometri). In questo caso i soggetti in questione potranno continuare ad esercitare anche in assenza della laurea.
Viene resa poi obbligatoria l’iscrizione al neonato Elenco Nazionale degli Amministratori e dei Revisori presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy (MIMIT).
Tale registrazione è però subordinata al possesso dei requisiti di onorabilità e professionalità, nonché di una polizza assicurativa individuale obbligatoria da presentare all’accettazione della nomina.
Chi sarà trovato a svolgere l’attività di amministratore o di revisore senza essere iscritto nel sopracitato elenco risulterà perseguibile dalla legge con un’ammenda da 1.032 a 5.160 euro.
Per quanto concerne poi il mandato, si specifica che questo è annuale e che il rinnovo avviene in maniera automatica a meno di delibera di revoca da parte dell’assemblea, con passaggio di consegne tra amministratori entro 30 giorni dalla cessazione dell’incarico e presentazione, entro 60 giorni, di un rendiconto infrannuale.
E’ stato inoltre disposto un aumento delle ore di formazione annuali (erogate da enti o responsabili qualificati), da 15 a 20.
La novità del revisore contabile
La nuova riforma, prevede poi la presenza obbligatoria di un Revisore Condominiale Certificato, per quegli stabili che abbiano più di 20 condòmini (o nel caso dei supercondomini 60).
Anch’egli dovrà risultare iscritto all’Elenco Nazionale e ricoprirà il suo ruolo per due anni, ma non rinnovabili.
I compiti principali del revisore saranno di controllo e certificazione del rendiconto, prima che il documento venga presentato in assemblea
Al fine di garantire la maggior trasparenza possibile, il revisore incaricato dovrà essere un soggetto terzo, indipendente e certificato UNI, mentre il rendiconto, una volta certificato, deve successivamente essere depositato presso la Camera di Commercio.
Maggiore trasparenza finanziaria
Sempre ai fini di una maggior chiarezza e trasparenza, nel nuovo testo viene imposto il vincolo di tracciabilità, pertanto i pagamenti condominiali in entrata e uscita devono essere effettuati tramite conto corrente condominiale.
La normativa precisa poi che un eventuale pagamento diretto da parte del condomino al fornitore non lo libera dall’obbligo verso il condominio.
Anche in termini di redazione del rendiconto, le normative risultano più stringenti.
Il documento dovrà essere strutturato, prevedendo al suo interno la presenza del registro di contabilità, il conto economico e finanziario, nonché lo stato patrimoniale e la nota esplicativa finale (nuovo articolo 110-bis del codice civile).
Viene inoltre richiesta la necessaria adozione del criterio di cassa, in modo da indicare in maniera più puntuale e chiara la situazione patrimoniale ed i conguagli dell’anno in corso e quelli pregressi.
Il recupero dei crediti
Altra modifica apportata dalla riforma riguarda poi la responsabilità dei condomini in caso di morosità.
Se attualmente i condomini rispondono in solido per le spese condominiali, con la nuova proposta di legge si modifica il sistema della solidarietà passiva.
Pertanto i creditori dovranno far riferimento in via prioritaria alle somme disponibili nel conto corrente condominiale e solo in via sussidiaria agire sui beni dei condomini morosi.
Qualora poi permanesse un debito residuo, i titolari dei crediti avranno diritto ad rivalersi anche sui condomini in regola, ma unicamente in proporzione alla loro quota di partecipazione.
Gli stessi condomini in regola, saranno poi legittimati a recuperare quanto pagato in più presso i condomini morosi.
Infine, in merito alle tempistiche e le modalità di recupero crediti nei confronti dei morosi, l’amministratore sarà tenuto ad agire con i decreti ingiuntivi entro sei mesi dalla dall’approvazione del rendiconto (che può avvenire entro 180 giorni dalla chiusura dell’anno contabile), e non più dalla chiusura dell’esercizio.
La sicurezza degli edifici
Un’ultima ma non meno importante modifica riguarda la sicurezza delle parti comuni.
La nuova normativa impone infatti, una verifica e una certificazione sulla sicurezza delle zone comuni da effettuarsi annualmente, tramite società o professionisti specializzati.
Sempre relativamente alla sicurezza poi, laddove si verifichi un’inerzia da parte dell’assemblea per la necessaria messa in sicurezza prevista dalla legge, l’amministratore avrà la possibilità di agire in maniera autonoma per garantire il rispetto della normativa, riferendo poi delle azioni eseguite alla prima assemblea successiva ai lavori.
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